LMNP : questions/réponses sur la location meublée non professionnelle

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Qu’est-ce que le régime de la location meublée non professionnelle (LMNP) ?

Le statut de loueur en meublé non professionnel

Le régime de la location meublée non professionnelle, aussi connu sous l’abréviation LMNP, concerne les propriétaires qui mettent en location un ou plusieurs biens immobiliers meublés. Le statut de loueur en meublé non professionnel est conditionné au respect de différents critères au regard du logement en lui-même et des sommes perçues par sa location.

Le dispositif LMNP, qui donne lieu à une défiscalisation immobilière, est notamment réservé aux propriétaires pour qui les loyers reçus ne constituent pas la source principale de revenus. Les sommes encaissées sont soumises à l’impôt dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux.

Les locations concernées par la LMNP

• Résidence principale du locataire
• Hébergement saisonnier ou touristique
• Résidence d’affaires

Il s’agit de locations dites « meublées » en opposition aux locations non meublées, aussi appelées logements nus. Sont également exclues les locations de chambres d’hôtes situées dans la résidence principale du propriétaire, les locaux à usage commercial ou professionnel, etc.

La législation relative à la location d’un logement meublé

Les contrats d’habitation en location meublée sont encadrés par la loi ALUR du 24 mars 2014 qui a modifié le champ d’application de la loi du 6 juillet 1989. Le passage de l’article 25-4 concernant les rapports entre bailleurs et locataires en donne une définition claire. « Un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. »

Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste des équipements et du mobilier obligatoire. Elle comporte notamment les éléments suivants :

• Le nécessaire pour le couchage (lits, matelas et couvertures)
• Des volets ou rideaux dans les chambres
• Le nécessaire de cuisson (plaques vitrocéramique, induction ou gazinière)
• De la vaisselle et des ustensiles de cuisine
• Un réfrigérateur
• Un four ou un micro-onde
• Un congélateur ou un freezer
• Une table et des chaises en nombre suffisant
• Des étagères ou des meubles pour le rangement
• Des luminaires
• Du matériel pour l’entretien courant des surfaces

Quelles sont les options fiscales pour un investissement en LMNP ?

Au même titre que pour les autres sources de revenus, les propriétaires sont tenus de déclarer les encaissements locatifs auprès de l’administration fiscale. Les revenus issus de la location meublée non professionnelle relèvent des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Cette catégorie d’imposition est différente de celle des revenus fonciers classiques destinés aux logements nus.

Le statut de loueur en meublé non professionnel permet de choisir entre deux régimes fiscaux différents dont les avantages sont à considérer au regard de la situation personnelle.

Le régime micro-BIC

C’est le régime qui s’applique de plein droit lorsque le loyer annuel brut encaissé ne dépasse pas le plafond du chiffre d’affaires de la micro-entreprise, soit 77 700 €. Il s’agit du seuil revenus 2024 (déclaration faite en 2025).

Le régime micro-BIC vous fait bénéficier d’un avantage fiscal qui s’élève à :

• 50 % pour une location meublée à usage de résidence principale
• 71 % pour un hébergement touristique (chambre d’hôte ou logement meublé)

Seule une partie des revenus locatifs perçus au cours de l’année sera donc soumise au taux de votre tranche marginale d’imposition ainsi qu’aux prélèvements sociaux.

C’est l’option qui est la plus simple sur le plan administratif, mais elle ne se révèle intéressante que pour les foyers faiblement imposés. Toutefois, en tant que propriétaire LMNP soumis au régime micro-BIC, vous pouvez demander à basculer sur le régime réel.

Le régime réel BIC

C’est le choix de la plupart des loueurs en meublés non professionnels. Et c’est aussi le régime fiscal qui est imposé dès lors que les encaissements locatifs dépassent le plafond annuel de CA du régime micro, c’est-à-dire 15 000 € par an en 2025.

L’avantage principal est la prise en compte des charges réelles et de l’amortissement du bien. Avant de se lancer dans un investissement en LMNP, il convient de prêter attention aux différentes charges et de déterminer si elles seront déductibles ou non : frais de dossiers, intérêts d’emprunt, frais d’agence et de copropriété, travaux de rénovation…

Dans de nombreux cas, la prise en compte des différentes charges, ainsi que de la perte de valeur du bien (en raison de l’usure et du temps) mène à une imposition nulle. Les dépenses déductibles peuvent en effet se révéler plus avantageuses que l’abattement forfaitaire du régime micro-BIC. Attention cependant, le régime réel BIC est plus exigeant en matière de formalités. Il est impératif dans ce cas de recourir à un expert-comptable.

Quelles sont les conditions pour obtenir le statut de loueur en meublé non professionnel ?

Les formalités à accomplir

Pour obtenir le statut lié à la location meublée non professionnelle, les propriétaires sont tenus de demander une immatriculation au centre de formalités des entreprises du greffe du tribunal de commerce dont dépend le bien en question. Cette demande d’inscription doit être faite dans les 15 jours suivants le début de la location afin d’obtenir un numéro de Siret.

C’est à ce moment également que le choix du régime d’imposition devra être communiqué. Dans les deux cas (régime micro ou réel), les revenus des loyers bruts doivent être mentionnés chaque année sur la déclaration annuelle de revenus à l’aide du formulaire 2042 C PRO.

Bon à savoir : lors de l’immatriculation de votre activité de LMNP, n’oubliez pas de cocher la case « hors champs ou exonérée de TVA » si vous ne proposez pas de services annexes à la location.

Les investissements LMNP neuf sont-ils assujettis à la TVA ?

Non. Par principe, les LMNP ou LMP sont exonérés de plein droit de la TVA. Tant que votre activité ne relève que de la location, vous n’êtes pas concerné par la TVA. Vous y êtes assujettis dès que vous proposez des services s’apparentant à ceux de l’hôtellerie traditionnelle, tels que les petits-déjeuners ou le nettoyage quotidien du logement.

Bon à savoir : dans le cadre d’un investissement LMNP neuf dans une résidence de service senior ou une résidence de service étudiante avec gestionnaire, vous avez la possibilité de récupérer la TVA liée à votre achat.

LMNP neuf ou ancien ?

Tout dépend de votre stratégie d’investissement. Le LMNP neuf est un investissement sécurisé clé en main. Construit aux dernières normes de construction, il évite les soucis de gros travaux pendant une dizaine d’années. Si les logements neufs sont plus onéreux à l’achat, ils bénéficient de frais de notaire réduits.

Les logements anciens permettent une déduction des éventuels travaux pour les investisseurs ayant opté pour le régime foncier du réel. Contrairement aux achats en VEFA, la mise en location est également plus rapide.

Les différences entre LMNP et LMP

Il existe un autre statut pour les propriétaires qui mettent en location un logement meublé. Il s’agit du régime LMP, c’est-à-dire la location meublée professionnelle.

Les loueurs en LMNP peuvent basculer en LMP si certains critères sont remplis, notamment :

• Si les loyers annuels perçus au titre de la LMNP sont supérieurs à 50 % des revenus du foyer fiscal
• Le plafond LMNP est de 23 000€ de revenus locatifs. Au-delà duquel, on peut basculer en LMP

Bon à savoir: le statut LMP induit des différences notables en matière d’imposition des plus-values de cession, d’imposition à l’IFI et d’imputation des déficits.

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