FAQ de l'immobilier
ACHAT IMMOBILIER NEUF
L’acquéreur doit fournir à sa banque le contrat de réservation et les justificatifs des garanties apportées par le promoteur. La banque étudie la situation financière du futur acquéreur et calcule sa capacité d’emprunt. Si le prêt est accordé, les déblocages des sommes prévues pour les paiements échelonnés sont effectués sur présentation d’une attestation du promoteur. De nombreuses banques offrent une possibilité de remboursement différé, à la remise des clés, avec le paiement des seuls intérêts intercalaires lors de chaque déblocage de fonds.
Les ventes en l’état futur d’achèvement sont réalisées par des promoteurs immobiliers, dont les attributions vont de l’étude de marché à la commercialisation des biens.
En fonction du projet de l’acquéreur, les critères de choix ne seront pas tout à fait les mêmes en fonction du type d'achat : est-ce un investissement locatif pour un étudiant ou investissement résidentiel pour une famille ? Dans tous les cas, la qualité de la construction et l’emplacement sont deux critères à ne pas négliger. Enfin, le promoteur doit être choisi avec soin.
Un achat en VEFA s’effectue en plusieurs étapes, de la signature du contrat de réservation au contrôle de l’achèvement des travaux lors de la livraison du bien.
Acheter neuf en 2026, c'est bénéficier de garanties de construction solides (garantie de parfait achèvement, biennale, décennale et garantie financière d'achèvement), d'un logement aux dernières normes énergétiques (RE2020) sans travaux, de frais de notaire réduits à 2-3 %, d'une exonération possible de taxe foncière pendant 2 ans et de la possibilité de personnaliser son bien. C'est aussi le seul segment encore éligible au PTZ sur tout le territoire.
Oui. Un logement neuf peut être exonéré de taxe foncière pendant les deux années qui suivent son achèvement. Deux précisions importantes : l'exonération n'est pas automatique — il faut déposer une déclaration dans les 90 jours suivant l'achèvement — et chaque commune peut la supprimer ou la réduire sur sa part. Il est donc conseillé de se renseigner en mairie avant de l'intégrer à son plan de financement.
La GFA est une garantie obligatoire dans une vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) : elle assure que votre logement sera terminé même si le promoteur rencontre des difficultés financières. Un garant (banque ou assureur) s'engage à financer l'achèvement des travaux. C'est l'une des protections majeures de l'achat sur plan, qui n'existe pas dans l'ancien.
RÉUSSIR SON ACHAT OU SON INVESTISSEMENT
Un bon investissement locatif repose sur quatre leviers : un emplacement à forte demande locative (proximité des transports, des écoles, d'un campus ou d'un bassin d'emploi), le choix d'un promoteur fiable, un dispositif fiscal adapté à votre situation (Jeanbrun, LLI, LMNP, déficit foncier) et une réflexion sur le locataire cible (étudiant, jeune actif, famille). Pensez aussi à la revente dès l'achat : un bien situé dans une zone recherchée se loue et se revend plus facilement.
On trouve un logement neuf directement auprès d'un promoteur immobilier — sur son site, en agence ou via les portails immobiliers. Une fois le programme choisi, un parcours d'achat propre au neuf démarre, de la réservation à la livraison, avec l'accompagnement d'un conseiller à chaque étape. Pour savoir dans quelles villes SEDELKA propose des logements neufs, consultez la section « Où acheter ou investir avec SEDELKA ».
Bien acheter un bien immobilier suppose de suivre quelques étapes clés : définir son budget et sa capacité d'emprunt (en intégrant les aides comme le PTZ), choisir entre neuf et ancien, sélectionner un emplacement à la fois agréable à vivre et facile à revendre, vérifier les garanties (notamment la garantie financière d'achèvement dans le neuf) et sécuriser son financement. Dans le neuf, on bénéficie en plus de frais de notaire réduits et d'une exonération possible de taxe foncière. Enfin, pensez à la revente dès l'achat : un bien bien situé conserve mieux sa valeur.
Le neuf offre des frais de notaire réduits (2-3 % contre 7-8 %), des garanties de construction, une excellente performance énergétique (RE2020) sans travaux, l'accès au PTZ et une exonération possible de taxe foncière. L'ancien affiche parfois un prix au m² plus bas et des emplacements très centraux, mais implique souvent des travaux et des frais de notaire plus élevés, encore alourdis par la hausse des DMTO de 2025. Pour un primo-accédant ou un investisseur en quête de tranquillité, le neuf a repris de l'avance en 2026.
PRÊT À TAUX ZÉRO
Le PTZ est réservé aux primo-accédants, c'est-à-dire aux personnes qui n'ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années précédant l'offre de prêt (les personnes en situation de handicap ou victimes de catastrophe en sont dispensées). Depuis le 1er avril 2025, il finance l'achat d'un logement neuf partout en France, sans condition de zone géographique, et jusqu'à 50 % du coût de l'opération selon les revenus du foyer.
Depuis avril 2025, le zonage ne conditionne plus l'accès géographique au PTZ dans le neuf : il détermine désormais les plafonds de ressources et les quotités de financement. Le zonage ABC classe les communes selon la tension du marché, de la zone Abis (la plus tendue) à la zone C (la moins tendue). Vous pouvez vérifier la zone de votre commune avec le simulateur officiel du service public.
Il est possible de connaître la classification de son futur logement grâce à un simulateur en ligne officiel.
En 2026, le PTZ finance la première résidence principale d'un ménage primo-accédant. Il s'applique à tout logement neuf sur l'ensemble du territoire (offres émises jusqu'au 31 décembre 2027). Le montant dépend des revenus du foyer, de sa composition, de la zone (Abis, A, B1, B2, C) et du type de bien (collectif ou individuel). Le PTZ peut couvrir jusqu'à 50 % du coût de l'opération, dans la limite des plafonds en vigueur.
INVESTISSEMENT LOCATIF ET DISPOSITIFS FISCAUX
Oui, l'immobilier locatif reste l'un des placements les plus sûrs : il permet de se constituer un patrimoine, de percevoir des loyers réguliers et de préparer sa retraite, tout en investissant à crédit — l'emprunt étant même conseillé pour optimiser le placement. Sa rentabilité dépend surtout de l'emplacement du bien, de la demande locative locale et du dispositif fiscal choisi. C'est une source de revenus complémentaires idéale pour un actif comme pour un retraité.
Oui. Acheter neuf permet de se constituer un patrimoine tout en profitant de nombreux avantages : frais de notaire réduits (2-3 %), exonération possible de taxe foncière pendant 2 ans, garanties de construction et performance énergétique RE2020 sans travaux. Côté investissement locatif, plusieurs dispositifs existent en 2026 : le Jeanbrun (amortissement), le Logement Locatif Intermédiaire (LLI), le statut LMNP ou le déficit foncier.
Le rendement locatif se calcule de deux façons : * Rendement brut = (loyer mensuel × 12) ÷ coût d'acquisition × 100 * Rendement net = (loyer annuel − frais et charges) ÷ (coût d'acquisition + intérêts du crédit) × 100 Il n'existe pas de « bon » taux universel : il varie selon le bien, l'emplacement, les charges, la fiscalité et le coût du crédit. À titre indicatif, un rendement brut se situe souvent entre 3 % et 7 % selon les villes — les grandes agglomérations (Paris, Lyon) affichent des taux plus faibles que les villes moyennes, en raison de prix d'achat plus élevés.
Non. Le dispositif Pinel a pris fin le 31 décembre 2024 : il n'est plus possible d'y souscrire pour un nouvel investissement. Les avantages restent acquis pour les investissements réalisés avant cette date, jusqu'au terme de l'engagement (6, 9 ou 12 ans). Pour investir dans le neuf en 2026, il faut se tourner vers les nouveaux dispositifs (Jeanbrun, LLI, LMNP…).
Depuis la fin du Pinel, plusieurs solutions existent pour investir dans le neuf : le dispositif Jeanbrun (amortissement du bien en contrepartie de loyers plafonnés), le Logement Locatif Intermédiaire (LLI, avec TVA réduite et crédit d'impôt de taxe foncière), le statut LMNP (location meublée) et le déficit foncier. Le meilleur choix dépend de votre situation fiscale et de vos objectifs (revenus complémentaires, transmission, réduction d'impôt).
Le dispositif Jeanbrun, aussi appelé « statut du bailleur privé », est le successeur du Pinel. Il concerne les logements neufs collectifs loués nus en résidence principale. Son principe : amortir chaque année une partie de la valeur du bien, déduite des revenus fonciers, en contrepartie de loyers plafonnés (sous les prix du marché) et d'un engagement de location de 9 ans. Il s'applique aux acquisitions réalisées entre 2026 et fin 2028. (Barème et taux d'amortissement à confirmer selon le décret d'application définitif)
Le LLI est un logement neuf destiné à la location à un loyer « intermédiaire », environ 10 à 15 % sous le prix du marché, dans les zones où la demande est forte. Il ouvre droit à une TVA réduite à 10 % et à un crédit d'impôt sur la taxe foncière, en échange de plafonds de loyers et de ressources pour les locataires. Longtemps réservé aux investisseurs institutionnels, il est désormais accessible aux particuliers, souvent via une société civile immobilière (SCI).
Le LMNP (location meublée non professionnelle) reste attractif pour percevoir des revenus locatifs peu ou pas fiscalisés grâce à l'amortissement du bien. Attention toutefois : depuis la loi de finances 2025 (cessions à partir du 15 février 2025), les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente, ce qui augmente l'imposition au moment de vendre. Le LMNP demeure pertinent pour générer des revenus, se constituer un patrimoine et préparer sa retraite, un peu moins pour une stratégie de revente à court terme.
OÙ ACHETER OU INVESTIR AVEC SEDELKA
Autour de Caen, l'agglomération de Caen la Mer concentre aujourd'hui les meilleures opportunités du neuf, avec plusieurs programmes SEDELKA en cours de commercialisation : Le Domaine du Golf à Épron, Le Parc des Orchidées à Fleury-sur-Orne et la Résidence Cézanne à Mondeville. Ces communes bénéficient de la proximité immédiate de Caen, de ses transports et de ses services.
La Normandie est une région idéale pour acheter un appartement ou une maison : climat, tourisme, bassin d'emploi dynamique et proximité de la mer. Elle offre des opportunités pour tous les profils d'investisseurs, avec des prix encore accessibles comparés à l'Île-de-France, et une demande locative soutenue dans les villes comme Caen, Rouen ou Le Havre.
À Rouen, SEDELKA commercialise le programme Le Parc des Mathurins, qui comprend aussi une opération de réhabilitation. Capitale normande dynamique, bien reliée à Paris, Rouen offre une forte demande locative étudiante et familiale, idéale pour un investissement.
Le Havre, classée au patrimoine mondial de l'UNESCO et portée par son activité portuaire, est un marché locatif porteur. SEDELKA y propose plusieurs programmes neufs : Le Clos Adèle et Havre en Scène.
Pour une résidence secondaire ou un investissement locatif saisonnier, SEDELKA propose des programmes en bord de mer : La Rose des Vents à Cabourg, Les Reflets de Nacre à Courseulles-sur-Mer et Les Alizés à Octeville-sur-Mer. Ces stations conjuguent qualité de vie, tourisme et bon potentiel de revente.
En Île-de-France, portée par le Grand Paris et une demande locative toujours forte, SEDELKA propose des logements neufs en proche couronne : Le Clos Castel à Gagny et New Age à Bagnolet.
Autour de Lyon, SEDELKA propose des logements neufs dans des communes recherchées de la métropole : L'Éloge à Craponne et Le Patio d'Azieu à Saint-Bonnet-de-Mure. La région Auvergne-Rhône-Alpes, l'une des plus dynamiques de France, offre un marché tendu et une forte demande locative.
En Isère, SEDELKA a lancé la commercialisation de la résidence Domaine du Vallon à Pont-Évêque, près de Vienne. Un secteur au cadre de vie agréable, à proximité de Lyon et du bassin d'emploi rhônalpin.
GESTION DE PATRIMOINE
La SCI est une société, définie aux articles 1832 et suivants, puis 1835 et suivants du Code civil. Elle permet à ses membres de détenir un ou plusieurs biens immobiliers. Elle doit être formée d’au moins deux membres. Leurs relations sont clairement établies dans les statuts. La SCI agit en tant que personne morale et ne peut en aucun cas vendre des biens. Son but est de générer uniquement des bénéfices à travers la location. Les mineurs peuvent également y détenir des parts.
Plusieurs membres d’une même famille peuvent acheter un bien immobilier. Souvent, il s’agit d’un immeuble. La société devient alors propriétaire du bien. Chaque membre en détient une part sociale, correspondant à l’apport injecté dans l’affaire. Les avantages de ce type de société sont nombreux. Elle permet par exemple de conserver un bien immobilier dans la famille pendant des années.
L’achat en viager permet à l’acquéreur d’acheter un bien sans recourir à un emprunt immobilier. Le capital fixe à verser lors de la signature ne dépasse pas les 40 % de la valeur totale du bien, et le montant restant est versé progressivement sous forme de rente, le tout sans intérêts bancaires. Cette transaction est donc idéale pour les investisseurs qui ne disposent pas du budget suffisant ou n’ont pas accès à un prêt immobilier. De plus, il est toujours possible de revendre le bien même lorsqu’il est acheté en viager occupé et que le crédirentier est encore en vie.
L’abattement pour une donation est fixé à 100 000 euros. Un couple peut effectuer une donation à ses enfants d’un montant maximal de 200 000 euros (100 000 euros par personne) tous les 15 ans, sans qu’il y ait de taxe ou d’impôt à payer sur cette donation. Cet abattement peut s’effectuer en une fois ou en plusieurs tranches, tous les 15 ans.
Il existe 4 formats de donation immobilière - La donation simple : la valeur du bien immobilier est évaluée lors de la succession et non pas lors de la donation. - La donation-partage : partage d'un bien immobilier à parts égales entre tous les héritiers. La valeur du bien est estimée et figée lors de la donation, et ne sera pas réévaluée lors de la succession. - La donation en démembrement de propriété - La donation de parts sociales via une Société Civile Immobilière : la création d'une (SCI) par les parents leur permet de faire ensuite donation des parts sociales à leurs enfants.
COPROPRIÉTÉ
On parle de copropriété dès lors qu’un immeuble est divisé par lots entre plusieurs propriétaires, chacun possédant une partie privative et une quote-part des parties communes. Le régime de la copropriété est encadré par un certain nombre de règles qu’il convient de connaître pour une bonne gestion du bien immobilier. La loi 65-557 du 10 juillet 1965 définit la copropriété comme «tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots.» La loi précise : «Le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables.»
On parle de copropriété dès lors qu’un immeuble est divisé par lots entre plusieurs propriétaires, chacun possédant une partie privative et une quote-part des parties communes. Le régime de la copropriété est encadré par un certain nombre de règles qu’il convient de connaître pour une bonne gestion du bien immobilier. Les sujets les plus fréquemment abordés dans le cadre de la copropriété sont : - Les parties communes, - Le conseil syndical, - Les Charges de copropriété, - Le règlement de copropriété, - Les travaux
Mandaté par le syndicat des copropriétaires, le syndic a pour mission de tenir la comptabilité du syndicat, d’administrer l’immeuble, de veiller au respect du règlement de la copropriété et à la mise en œuvre des décisions prises lors des assemblées générales de copropriétaires. Le syndic peut être professionnel ou bénévole.
FRAIS DE NOTAIRE
Dans l'immobilier neuf, les frais de notaire représentent environ 2 à 3 % du prix d'achat, contre environ 7 à 8 % dans l'ancien. L'écart s'est même creusé en 2026 : depuis 2025, la plupart des départements ont relevé leurs droits de mutation (DMTO) jusqu'à 5 %, ce qui alourdit l'ancien. Le neuf reste épargné car il n'est soumis qu'à une taxe de publicité foncière réduite de 0,715 %.
Pour réduire le montant de vos frais de notaire, il faut acheter un bien immobilier neuf. L’article 257 du Code général des Impôts précise que les biens neufs sont « les immeubles qui ne sont pas achevés depuis plus de cinq années, qu’ils résultent d’une construction nouvelle ou de travaux portant sur des immeubles existants qui ont consisté en une surélévation ou qui ont rendu à l’état neuf ».
Parce qu'un logement neuf n'est pas soumis aux droits de mutation à titre onéreux (DMTO), qui constituent la plus grosse part des frais dans l'ancien, mais seulement à une taxe de publicité foncière réduite de 0,715 %. Concrètement, comptez environ 2 à 3 % du prix dans le neuf, contre 7 à 8 % dans l'ancien — un écart accentué par la hausse des DMTO entrée en vigueur en 2025.
